Messe München International

Die Angst vor einer weltweiten Rezession und die Euro-Schuldenkrise haben die Märkte fest im Griff. Sind die Immobilienmärkte davon auch betroffen?

Eugen Egetenmeir: Die EXPO REAL steht zwischen den Finanzmärkten einerseits und zwischen der Realwirtschaft andererseits und wir stellen natürlich fest, dass zum Beispiel Länder aus dem südeuropäischen Raum deutlich schwächer vertreten sind, also Portugal, Spanien und Italien. Andererseits sind die Märkte in Mitteleuropa stabil: in Deutschland, Österreich, Benelux – Länder, Polen und in der Schweiz. So ist in den größten deutschen Städten der Büroflächenmarkt sogar um rund 20 Prozent gewachsen. (Länge 00:50 Min.)

Wie wirkt sich das auf die EXPO REAL aus?

Eugen Egetenmeir: Die EXPO REAL ist in diesem ziemlich volatilen Umfeld ein Stabilitätsanker. Die Ausstellerzahlen ist mit rund 1600 Ausstellern auch in der Krise stabil geblieben. Darüber freuen wir uns. (Länge 00:28 Min.)

Vor allem, weil die sechs Messehallen in diesem Jahr besser ausgelastet sein werden als im Krisenjahr 2009. Die derzeitigen wirtschaftlichen Verwerfungen werden natürlich auch in dem umfangreichen Rahmenprogramm eine große Rolle spielen. Daneben erwartet die Messebesucher aber noch viele weitere Themen in den Foren. Mehr als 100 Veranstaltungen sind geplant:

Eugen Egetenmeir: Die EXPO REAL konzentriert sich nicht nur auf ein Thema. Weitere Themen sind zum Beispiel die Bewertung der Märkte in Europa, in Osteuropa, den USA bis hin nach Asien. Die Messe beschäftigt sich daneben mit der Stadtentwicklung, dazu gibt es einen city future dialogue. Da geht es unter anderem darum, welche Anforderungen Investoren an die Stadtplanung haben, gerade auch unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit. Und die Nachhaltigkeit selbst ist ja auch wieder ein großes Thema. (Länge 00:41 Min.)

Eugen Egetenmeir: Sehr wichtig in diesem Jahr ist das Thema: Nachhaltigkeit im Bestand. Auch die zahlreichen existierenden Immobilien in den Stadtzentren müssen transformiert werden, um für Investoren interessant zu sein. (Länge 00:26 Min.)

Um den Überblick zu behalten, bietet die Messe den Besuchern einen weiteren Service, wie sieht der aus?

Eugen Egetenmeir: Unter anderem gibt es jetzt ein EXPO REAL App. Die Besucher können sich die Ausstellerliste und den Hallenplan herunterladen. Er kann sich zudem von seinem Standort aus zum dem Aussteller hinnavigieren lassen, zudem er gerne hinmöchte. Wir haben darüber hinaus die social media stärker eingebunden, zum Beispiel facebook und Xing. Auf allen Kanälen wird kommuniziert und das macht die Messe ja auch aus, Kommunikation. (Länge 00:46 Min.)

Wer stellt eigentlich aus?

Eugen Egetenmeir: Die gesamte Immobilienwirtschaft ist vertreten, von den Städten über die Entwickler hin zu den Architekten, die Fachplaner, die Finanzierer, Investoren bis hin zu den Nutzern, die später mal die Immobilien für Büros und Einzelhandelsflächen nutzen. (Länge 00:31 Min.)

Darüber ist der Hotellerie in diesem Jahr das erstmals mit einem Gemeinschaftsstand vertreten.

Eugen Egetenmeir: Es ist uns gelungen, einmal alle player rund um das Thema Hotel zusammenzubringen: Hotelketten wie zum Beispiel accor oder die intercontinental group, die Betreiber, die Finanzierer und die consultants. (Länge 00:25 Min.)

Angesichts der Meldungen zur Euro-Schuldenkrise, der niedrigen Zinsen und der Entwicklungen an den Aktienmärkten suchen viele Anleger Alternativen für ihr Kapital, wie zum Beispiel Immobilien, die auch gerne Betongeld genannt werden. Das treibt die Preise und drückt die Renditen. Zudem fehlt es an Objekten, da die Verkäufer sich häufig zurückhalten aus Angst vor einer weiteren Geldentwertung. Wir fragen bei Teilnehmern und Gästen auf der EXPO REAL nach.
So meint Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien zur Stimmung:

Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien: Die Stimmung sei krisenbewusst aber nicht krisenartig verkrampft. Jeder verfolge die Entwicklung des Euro mit Sorge, aber man habe Vertrauen in die EZB und in die EU. Die Einsicht sei breit verankert, dass es zur EU und dem Euro vor allem für Deutschland keine Alternative gebe. (Länge 00:46 Min.)

Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien hält die Rückbesinnung auf die reale Wirtschaft für wichtig (Länge 00:24 Min.)

Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien sieht aufgrund der jüngsten Preissteigerungen in der Immobilienbranche nicht die Gefahr, dass eine neue Spekulationsblase entsteht. Seiner Meinung nach sind die Preisanstiege gerechtfertigt, da ihnen eine Nachfrage gegenüberstehe, Aengevelt nennt einen Vergleich:

Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien; Man könne nicht die Autopreise von 2011 vergleichen mit den Preisen von 1990 und die Differenz auf das Inflationskonto buchen. Das wäre töricht, denn auch die Produktintelligenz sei gestiegen und so sehe man das auch bei den Immobilien. (Länge 00:33 Min.)

Höhere Nachfrage und Investitionen unter anderem in die Nachhaltigkeit führen Aengevelt zufolge auch zu weiter steigenden Mieten:

Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien; das Mietniveau muss steigen und zwar der Umwelt zuliebe, das ist eine Wohlstandsverbesserung und Zukunftsinvestition (Länge 00:23 Min.)

Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD, Immobilienverbandes Deutschland sieht in der Krise keinen Schaden für die Branche, im Gegenteil:

Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD, Immobilienverband Deutschland; die Immobilienwirtschaft ist ein sicherer Hafen im Vergleich zu anderen Finanzprodukten; viele Investoren erhöhen Immobilienquote. Wir haben in vielen deutschen Städten z.B. in Berlin Geldumsätze in der Immobilienbrache ein Plus von 50 Prozent im ersten Halbjahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr (Länge 00:35 Min.)

Neben der Suche nach Sachwerten bei finanzieller Instabilität weist der Chefvolkswirt der DekaBank, Ulrich Kater noch daraufhin, dass die Immobilienbranche in Deutschland die Euphorie der realen Wirtschaft nach 2009 nie ganz mitgemacht hat. Deshalb sind für Kater Qualitätsimmobilien Trutzburgen.

Chefvolkswirt der DekaBank, Ulrich Kater Der freie Fall werde nicht eintreten. Man habe kein Lehman Moment, kein Absturz der Realwirtschaft. Das sei eine Stütze für die Immobilienmärkte, die zeitversetzt reagieren. (Länge 01:05 Min.)

So sind die Büroimmobilien unter anderem von der Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten abhängig, die Einzelhandelsimmobilien von den Umsätzen im Einzelhandel. Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien sieht aufgrund der jüngsten Preissteigerungen in der Immobilienbranche nicht die Gefahr, dass eine neue Spekulationsblase entsteht. Seiner Meinung nach sind die Preisanstiege gerechtfertigt, da ihnen eine Nachfrage gegenüberstehe, Aengevelt nennt einen Vergleich:

Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien; Man könne nicht die Autopreise von 2011 vergleichen mit den Preisen von 1990 und die Differenz auf das Inflationskonto buchen. Das wäre töricht, denn auch die Produktintelligenz sei gestiegen und so sehe man das auch bei den Immobilien. (Länge 00:33 Min.)

Höhere Nachfrage und Investitionen unter anderem in die Nachhaltigkeit führen Aengevelt zufolge auch zu weiter steigenden Mieten:

Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien; das Mietniveau muss steigen und zwar der Umwelt zuliebe, das ist eine Wohlstandsverbesserung und Zukunftsinvestition (Länge 00:23 Min.)

Die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte setzten den Erholungskurs der vergangenen Jahres fort und bilanzieren stabile bzw. steigende Mieten bei Büro- und Eiunzelhandelsflächen. So das Fazit des IVD-Gewerbepreisspiegels, der zum Auftakt der EXPO REAL in München vorgestellt wurde. Grundlage des IVD-Gewerbe-Preisspiegels ist die Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte in rund 340 Städten in Deutschland. Dazu Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Bundespressesprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD):

Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Bundespressesprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) zum IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2011; (Länge 00:14 Min.)

Einzelhandelsmieten haben sich in den 1A-Lagen der deutschen Großstädte im Vergleich zum Vorjahr um bis zu 3,6 Prozent verteuert. Im deutschlandweiten Vergleich liegt München ganz vorne und ist Ausreißerstadt Nummer eins. Die bayerische Landeshauptstadt hat die höchsten Einzelhandelsmieten und auch die höchsten Schwerpunktmieten im Büroimmobilienmarkt in den besten Lagen der Innenstadt:

Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Bundespressesprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) zum Spitzenreiter München; im Bereich Büroimmobilienmarkt sind in München in den besten Lagen der Innenstadt 28 Euro pro Quadratmeter zu erzielen, im Einzelhandel liegen die Mieten im Innenstadtbereich bei 310 Euro pro Quadratmeter (Länge 00:38 Min.)

Bei den Einzelhandelsmieten gefolgt wird München von Frankfurt mit 170 Euro pro Quadratmeter und Düsseldorf mit 140 Euro.

München ist begehrt, leider treibt das auch die Preise nach oben. Daran ändert auch nichts, dass laut einer Analyse des Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule Berlin (SHB), die im Auftrag des Immobilienverbandes IVD erstellt wurde, in München bundesweit die meisten Wohnungen gebaut wurden. Mit insgesamt 3641 Einheiten gingen die Fertigstellungszahlen dort allerdings um neun Prozent zurück. An zweiter Stelle kommt Berlin mit 3374 Wohnungen. Dieter Reiter, Referent für Arbeit und Wirtschaft von der Stadt München freut der Boom, auch wenn damit in den nächsten Jahren zahlreiche Herausforderungen anstehen:

Dieter Reiter, Referent für Arbeit und Wirtschaft, Stadt München zur aktuellen Lage am Münchner Immobilienmarkt (Länge 00:25 Min.)

Die Stadt München hat jetzt zum Thema Beschäftigungsentwicklung am Standort eine aktuelle Studie in Auftrag geben. Die Studie zielt auf das Jahr 2025 ab. Demnach wird die Zahl der Beschäftigten und damit der Bedarf an Büro- und Wohnimmobilien in den nächsten Jahren kontinuierlich zunehmen:

Dieter Reiter, Referent für Arbeit und Wirtschaft, Stadt München demnach rechnen wir mit einem Beschäftigungszuwachs von fünf Prozent bis zum Jahr 2025; dann wollten wir sehen, wie sich das auf die unterschiedlichen Branchen auswirkt und es kam heraus, dass der Anteil an Büroarbeitsplätzen um circa 65.-70.000 zunehmen wird, was sich wiederum auf den Büroimmobilienmarkt auswirken wird (Länge 00:50 Min.)

Auch in punkto Wohnraum müssen in den nächsten Jahren Lösungen gefunden werden.

Dieter Reiter, Referent für Arbeit und Wirtschaft, Stadt München; das Umland werden wir natürlich brauchen, ein anderer Gedanke ist natürlich auch der, Gewerbeimmobilien in bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln, darüber denken wir konkret nach (Länge 00:25 Min.)

Bis Ende Oktober wird das Bundesverteidigungsministerium voraussichtlich entscheiden, ob und wenn ja welche Kasernen geschlossen werden sollen. Denn die Bundeswehr verkleinert sich weiter, auf 185000 Soldaten. "Es gebe keinen sicheren Standort und keinen unsicheren", erklärte der Bundesverteidigungsminister Thomas de Maiziere. Im Freistaat sind knapp 50 000 Soldaten an 68 Orten stationiert. Doch was passiert mit den Gebieten, wenn Standorte geschlossen werden? Auch ältere freigewordene Militärgelände liegen noch brach. Der Markt ist da, meint Axel Kunze, Vorstand bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben:

Axel Kunze, Vorstand bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zufolge haben sie den Umgang mit solchen Immobilien geübt. Die Erfahrung sei da. (Länge 00:08 Min.)

Die Bundesanstalt bietet sich Kunze nach als Ansprechpartner für betroffene Kommunen an. Im Fall Münsingen in Baden Württemberg hat es offenbar sehr gut geklappt, wie der Bürgermeister, Mike Münzing ausführt:

Dem Bürgermeister von Münsingen, Mike Münzing zufolge ging es unter anderem um Liegenschaften im Stadtzentrum. Man habe analysiert, was sei entwickelbar und dann habe man Neubaugebiete eingerichtet. (Länge 00:23 Min.)

Zudem wurde noch ein Biosphärenreservat eingerichtet, was zahlreiche Touristen anlockt:

Laut dem Bürgermeister von Münsingen,Mike Münzing hat sich die Stadt nicht zurückentwickelt, wie einige befürchtet hatten, im Gegenteil, die Arbeitslosenquote gehört zu den niedrigsten in Deutschland. Aber man müsse sich darum kümmern. (Länge 00:25 Min.)

Unterstützung bekommen die Kommunen dabei aber nicht nur von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sondern auch von Beratern, wie zum Beispiel von Michael Blum, er ist Geschäftsführer der Steg Stadtentwicklungsgesellschaft. Seit 50 Jahren ist die Gesellschaft in Baden - Württemberg und in Sachsen aktiv. Sie betreut aktuell eigenen Angaben zufolge 450 Projekte, man müsse sie ganzheitlich betrachten, so Blum:

Michael Blum, Geschäftsführer der Steg Stadtentwicklungsgesellschaft: Es reiche nicht nur eine Machbarkeitsstudie. Man brauche eine Bedarfsanalyse, Nutzer und Investoren sowie eine enge Abstimmung mit der Kommune. (Länge 00:36 Min.)

Auch als Standorte für regenerative Energien bieten sich frühere Bundeswehrgelände an. Blum nennt ein Beispiel:

Michael Blum, Geschäftsführer der Steg Stadtentwicklungsgesellschaft: An einem Standort, an dem früher Pershings stationiert waren, steht nun eine Photovoltaikanlage. Wichtig sei es, schon früh die Bevölkerung mit einzubinden. (Länge 00:38 Min.)

Axel Kunze, Vorstand bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zufolge brauchen regenerative Energien Flächen, ob Windenergie, Photovoltaik oder Kraftwerke für Biomasse. Die Bundesanstalt habe Flächen. (Länge 00:33 Min.)

Vorteil, sie sind zum Teil recht weit weg von der nächsten Siedlung. Natürlich nicht in jedem Fall sinnvoll, so orientiert sich die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben unter anderem an den Wind- und Sonnenatlas.

Neben der Euroschuldenkrise und ihrer möglichen Auswirkungen dominiert das Thema Nachhaltigkeit die Expo Real. Auch der Zentralausschuss der Immobilienwirtschaft, ZIA beschäftigt sich seit längerem damit und hat nun einen ganzheitlichen Nachhaltigkeitskodex verfasst. Ganzheitlich heißt, dass ökologische, ökonomische und sozio-kulturelle Aspekte mit eingebunden werden. Der Kodex umfasst 10 Regeln oder vielleicht besser gesagt Gebote. Der Präsident des ZIA, Andreas Mattner stellt den Inhalt vor:

Der Präsident des ZIA, Andreas Mattner: Man wolle nachhaltige Standards arbeiten, informieren, sich gemeinnützig engagieren und den Mitarbeitern ein zuhause geben, das an ökologischen und ökonomischen Gesichtspunkten orientiert ist. (Länge 00:23 Min.)

Der Präsident des ZIA, Andreas Mattner: Man wolle Anforderungen, die es schon längst gebe, aufgreifen und systematisieren. Mieter und Investoren wollten zertifizierte Objekte. Daneben werden seinen Worten nach städtische Grundstücke oft nur mit der Maßgabe weitergegeben, dass man bestimmte Standards erreicht. (Länge 00:31 Min.)

Der Kodex ist eine freiwillige Selbstverpflichtung, es gibt also keinen Zwang diese Regeln einzuhalten und doch glaubt Mattner, dass sich Immobilienunternehmen daran orientieren werden:

Der Präsident des ZIA, Andreas Mattner hält das Thema für existenziell. Wer sich heute nicht daran orientieren werde, werde als Marktteilnehmer langfristig ausscheiden. (Länge 00:07 Min.)

Der ZIA sieht in dem Kodex allerdings nur einen Start. Das Papier, das ganz ohne Zahlen auskommt, muss jetzt im nächsten Schritt mit Leben gefüllt werden. So gilt es zum Beispiel in der Branche ein Vergleichswesen zu schaffen. Dafür müssen zum Beispiel Maßeinheiten gefunden werden. Allerdings will der Ausschuss selbst keine Zertifikate herausgeben. Davon gibt es auch schon einige, wie zum Beispiel von LEED oder die Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, DGNB. Allerdings gibt es auch Kritik an diesen Zertifikaten. So kann es von der Software abhängen, wie nachhaltig ein Gebäude ist, meint Till Pasquay von der Firma Ebert Ingenieure:

Till Pasquay von der Firma Ebert Ingenieure Konkret gehe es um die Energieeinsparverordnung, die schwer zu berechnen sei. Da könne es unterschiedliche Ergebnissse geben, je nachdem wie die Norm interpretiert werde und wie Spielräume von der Software ausgenutzt würden. (Länge 00:46 Min.)

Till Pasquayvon der Firma Ebert Ingenieure zufolge ist Nachhaltigkeit schwierig zu messen, da viele Faktoren eine Rolle spielen. (Länge 00:15 Min.)

Je nach Perspektive und Objekt haben Investoren und Nutzer eine unterschiedliche Gewichtigung in Bezug auf die Nachhaltigkeit, darauf weist Christian Donath hin, seine Firma die Consulting Donath bietet eine Nachhaltigkeitsberatung an. Gleich seien aber Themen und Methodik.

Christian Donath von Consulting Donath. Selbst bei einer ähnlichen Immobilie an zwei Standorten könne das Ergebnis komplett anders sein. Nachhaltigkeit werde nicht immer gleich definiert, das sei auch gut zu. Die spezifische Situation müsse mit berücksichtigt werden. Deshalb werde es immer andere Werte geben. (Länge 00:38 Min.)

Das Thema wird die Branche sicherlich weiter beschäftigen, auch bei der nächsten Expo Real 2012. Warum, erklärt Wulff Aengevelt von Aengevelt Immobilien an einem Beispiel:

Wulff Aengevelt von Aengevelt Immobilien Den CO2 Ausstoß müsse man in den Griff bekommen, denn die Immobilien trügen 40 Prozent zum CO2 Ausstoß bei, und das müsse optimiert werden. (Länge 00:19 Min.)

Spätestens seit der US-amerikanischen Immobilienkrise vor vier Jahren ist das Wort „Immobilienblase“ bei vielen Menschen bekannt. Viele billige Hypothekenkredite wurden an Kreditnehmer mit geringer Zahlungskraft vergeben. Dies bewirkte eine starke Nachfrage am Immobilienmarkt. Die Folge: Die Preise stiegen weiter und weiter an, bis sie schließlich einbrachen, weil die Hausbesitzer ihre Kreditbelastungen nicht mehr tragen konnten und ihre Immobilien auf den Markt warfen. Die Auswirkungen auf die Weltwirtschaft sind bekannt.
Nun sind in der letzten Zeit die Preise an den Immobilienmärkten wieder deutlich gestiegen – dies mahnt zur Vorsicht. Und viele fragen sich, sind die höheren Preise gerechtfertigt oder entsteht hier eine neue Spekulationsblase. Dazu Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung bei dem Internetportal Immobilienscout 24:

Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung bei dem Internetportal Immobilienscout 24: Wenn sich der Kaufpreis anders entwickele an der Mietpreis, könne sich eine Blase bilden. Wenn man hier eine stark steigende Kaufpreisentwicklung habe, die Mietpreise aber nicht so stiegen, dann gehe das zur Lasten der Rendite. (Länge 00:33 Min.)

Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung bei dem Internetportal Immobilienscout 24 würde nicht unter eine Rendite von drei Prozent gehen. (Länge 00:15 Min.)

Andererseits ist der Preisblasenindex nur ein Faktor, auf den man nicht allein achten sollte, meint Kiefer:

Wichtig ist Michael Kiefer, dem Leiter der Immobilienbewertung bei dem Internetportal Immobilienscout 24 zufolge die Marktspannung, also das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. (Länge 00:31 Min.)

Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung bei dem Internetportal Immobilienscout 24 erklärt, was passieren muss, damit seiner Ansicht nach eine Blase platzt. Er rechnet nicht damit, dass es bei uns zu ähnlichen Entwicklungen kommen wird als in den USA und in Spanien. (Länge 00:46 Min.)

Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung bei dem Internetportal Immobilienscout 24 sieht ein gewisses Risiko in der ENEV. (Länge 00:30 Min.)

Kiefer weist daraufhin, dass der Immobilienmarkt so unterschiedlich ist, dass eine Aussage bezüglich von Preisblasen für Bayern oder ganz Deutschland zwar möglich sei, aber nicht sinnvoll, weil die Entwicklungen in den einzelnen Regionen zu unterschiedlich sind. Immoscout 24 trifft eigenen Angaben zufolge mittlerweile Aussagen über Preisentwicklungen in 88 Prozent aller Kreise und kreisfreie Städte. Natürlich ist auch München dabei:

Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung bei dem Internetportal Immobilienscout 24 rechnet damit, dass sich in München die Kaufpreise in den nächsten Jahren nicht so stark entwickeln werden wie in den vergangenen fünf Jahren. Denn die Kaufpreise hätten in den vergangenen Jahren stark entwickelt, die Mieten dagegen seien nicht so stark gestiegen. (Länge 00:38 Min.)

Interview im Vorfeld der EXPO REAL mit dem Geschäftsführer der Messe München, Eugen Egetenmeir

Welche möglichen Auswirkungen hat die Eurokrise auf den Immobilienmarkt?

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Expo Real diskutiert über Nachhaltigkeit

Preisblasenindex am Deutschen Wohnimmobilienmarkt – der Bubbleindex von Immobilien Scout 24